Las calculadoras de esta sección cubren dos usos distintos de la misma aritmética: comprar una vivienda para vivir en ella y comprarla para alquilarla. El primer bloque se ocupa del préstamo — cuánto te prestarán, cómo se reparte cada cuota, qué cuesta cambiar de hipoteca — y el segundo de la propiedad como activo, con las medidas que usan los inversores para comparar operaciones muy distintas entre sí.
Cuánto te prestarán
La capacidad hipotecaria depende de dos filtros: un límite de múltiplo sobre los ingresos y una evaluación de asequibilidad de lo que puedes pagar cada mes. La calculadora estima el primero, descontando previamente los compromisos de deuda que el prestamista restará de tus ingresos — el motivo por el que un préstamo de coche pendiente reduce la hipoteca disponible bastante más de lo que su cuota mensual sugiere.
Amortización: por qué el saldo apenas se mueve al principio
La cuota de una hipoteca es constante, pero su composición no. La parte destinada a intereses empieza alta y va disminuyendo, así que durante los primeros años el saldo baja muy despacio. Tres calculadoras muestran ese proceso desde ángulos distintos: la de amortización da el saldo pendiente tras un número de meses, la de capital amortizado indica la parte de tus pagos que realmente ha reducido la deuda — es decir, el patrimonio que has construido — y la de intereses pagados acumula el total, que a lo largo de un plazo completo suele acercarse o incluso superar la mitad del importe prestado.
La calculadora de fecha de liquidación cierra el grupo poniendo fecha al final y mostrando a qué la desplaza un pago adicional. Como los pagos extra van íntegramente a capital, su efecto sobre la fecha final es desproporcionadamente grande respecto a su tamaño.
Comparar ofertas: TAE, puntos y gastos de cierre
Un tipo nominal bajo acompañado de una comisión de producto elevada puede salir más caro que un tipo algo más alto sin comisión. La TAE hipotecaria — APRC en el Reino Unido — incorpora los gastos al tipo de interés para dar un coste anual único y comparable, y existe exactamente por ese motivo.
Pagar puntos es entregar dinero por adelantado a cambio de un tipo más bajo, y si compensa depende por completo del tiempo que mantengas esa hipoteca: la cifra de punto de equilibrio, coste de los puntos dividido entre el ahorro mensual, responde directamente a esa pregunta. Los gastos de cierre, por su parte, agrupan todo lo que se paga para completar una compra más allá de la entrada — gestoría, tasación, comisiones del prestamista, impuestos — y son la razón por la que compradores que han ahorrado exactamente la entrada se quedan cortos en la última semana.
Refinanciar o cambiar de hipoteca
Cambiar de hipoteca compensa cuando el ahorro del tipo supera el coste del cambio, y la comparación solo es honesta si ambas cuotas se calculan sobre el mismo plazo restante: alargar el plazo reduce la cuota sin ahorrar nada. La calculadora de punto de equilibrio añade la otra mitad del cálculo, incluida la comisión por reembolso anticipado, y devuelve el mes en el que el ahorro acumulado cubre por fin lo que costó el cambio. Antes de ese mes te habría convenido quedarte; después, sales ganando.
La vivienda como inversión
El segundo bloque trata la propiedad como un activo que produce ingresos. El ingreso operativo neto (NOI) es lo que genera una vivienda después de los costes de funcionamiento pero antes de la financiación, y es el dato de partida de casi todo lo demás. Dividido entre el valor de la propiedad da la tasa de capitalización, que excluye deliberadamente la financiación para medir el activo en sí y no la estructura de la operación — por eso hace comparables propiedades financiadas de formas muy distintas.
El retorno en efectivo hace lo contrario: mide el efectivo anual generado frente al efectivo que has aportado, teniendo en cuenta la hipoteca, y es la cifra que realmente usan los inversores apalancados. El flujo de caja de alquiler baja al detalle mensual — lo que llega a tu cuenta una vez que el inquilino ha pagado y todos los demás han cobrado — y determina si una vivienda en alquiler es sostenible o si la estás subvencionando de tu bolsillo.
Completan el bloque tres medidas rápidas. El multiplicador de renta bruta expresa el precio como un número de años de alquiler; ignora los costes por completo, lo que lo hace tosco y rápido, razón por la que sirve para reducir una lista larga a una corta. La tasa de vacancia mide la parte del año en que la vivienda está vacía, y es la hipótesis que con más frecuencia se fija demasiado baja en las proyecciones de alquiler. La revalorización inmobiliaria proyecta el valor hacia adelante, con una advertencia: la cifra real importa más que la nominal, porque gran parte del crecimiento histórico de los precios de la vivienda ha sido inflación.
Qué queda fuera de estos cálculos
Estas calculadoras trabajan con las variables que introduces y con las fórmulas estándar del sector, pero una hipoteca real incluye condiciones que ninguna fórmula general conoce: la fiscalidad aplicable, los criterios internos de cada entidad, los seguros vinculados o los límites de amortización anticipada. Son estimaciones para orientar una decisión y preparar una conversación con un intermediario o un asesor, no asesoramiento financiero ni una oferta.