La fórmula
Cómo calcular capital amortizado
El capital amortizado es la parte de tus cuotas hipotecarias que realmente ha reducido la deuda. Es lo que genera patrimonio, y en los primeros años representa una parte mucho menor de tus pagos de lo que la mayoría supone.
El saldo se proyecta hacia delante desde el préstamo original y luego se resta de este. Todo lo demás que pagaste fueron intereses, que compraron el derecho a pedir prestado, no una parte de la vivienda.
Rellena lo siguiente:
- Hipoteca original
- Tipo de interés (%)
- Plazo (años)
- Años transcurridos (años)
Todo se recalcula mientras escribes, y los números en la barra de direcciones se actualizan con ello, así que un enlace a esta página lleva tus cifras consigo.
El orden en que se rellenan los campos no afecta al resultado — la calculadora recalcula toda la fórmula a partir de lo que haya en cada campo en ese momento, no paso a paso. Eso significa que es seguro ajustar un número, ver cómo cambia el resultado, y volver a dejarlo como estaba, sin tener que reiniciar nada antes.
Por qué importa capital amortizado
La fórmula detrás de capital amortizado es estándar y no ha cambiado en décadas; lo que cambia es la situación a la que se aplica. Dos personas pueden hacer el mismo cálculo exacto y llegar a conclusiones muy distintas una vez que introducen sus propias cifras — ingreso, tipo, plazo, saldo —, lo que hace que un ejemplo de manual genérico sea menos útil que una calculadora que puedes ajustar a tu propia situación.
También es útil como comprobación antes de firmar algo. Un presupuesto, una carta de oferta o una hoja de cálculo de otra persona puede contener un error, un supuesto optimista, o simplemente un criterio de redondeo distinto — pasar los mismos datos por una calculadora independiente es una forma rápida de confirmar una cifra antes de confiar en ella.
La razón de que exista una página así, en lugar de dejar el cálculo a una hoja de cálculo o un apéndice de manual, es que la fórmula detrás de capital amortizado es lo bastante delicada como para equivocarse a mano pero no tan complicada como para necesitar software especializado. Ese término medio — matemática real pero manejable, lo bastante simple como para comprobarse al instante — es exactamente para lo que sirve una calculadora dedicada, y por eso la misma cifra recalculada aquí debería coincidir casi exactamente con un cálculo manual cuidadoso.
En la práctica, la mayoría de quienes llegan a una página así ya han probado una versión del cálculo a mano o en una hoja de cálculo, y usan la calculadora de aquí para confirmarlo en lugar de sustituirlo. Es una forma razonable de usarla — los dos deberían coincidir hasta el último decimal si se usan los mismos datos y la misma fórmula, y si no coinciden, la fórmula mostrada arriba es la que conviene revisar primero contra tu propio cálculo.
Ejemplo práctico
Toma las cifras con las que empieza la calculadora:
- Hipoteca original: 250.000
- Tipo de interés: 4,5 %
- Plazo: 25 años
- Años transcurridos: 8 años
Eso da:
- Capital amortizado: 52.123,71
- Aún pendiente: 197.876,29
- Porcentaje de la hipoteca amortizado: 20,85 %
Estas cifras son solo los valores de partida de la calculadora, incluidos para que el proceso sea visible en lugar de quedar oculto dentro de la herramienta de arriba. Sustitúyelas por tus propios números y se aplica la misma aritmética — nada del método cambia, solo los datos que lo alimentan.
Interpretar el resultado
A los ocho años de un plazo a 25 años al 4,5%, se ha amortizado alrededor del 22% del capital. El 78% restante se lleva los otros 17 años, porque el ritmo de amortización se acelera a medida que disminuye la carga de intereses.
Dónde suele fallar esto. Confundir capital amortizado con patrimonio. El patrimonio también se mueve con el valor de la vivienda — una subida de precios genera patrimonio sin amortizar nada, y una caída hace lo contrario.
Una comprobación útil ante cualquier resultado desconocido es compararlo primero con una estimación mental aproximada — redondea los datos a cifras cómodas y ve si la respuesta de la calculadora cae más o menos en el mismo terreno. Una cifra muy distinta suele significar que uno de los campos se introdujo con la unidad equivocada, casi siempre un porcentaje escrito como número entero donde se esperaba un decimal, o al revés.
Calculadoras relacionadas
Otras calculadoras de esta sección cubren terreno parecido: Ahorro al refinanciar, Amortización hipotecaria y Capacidad hipotecaria.
Porque los primeros pagos son sobre todo intereses. En una hipoteca a 25 años, el punto medio en términos de capital se sitúa hacia el año diecisiete, no el doce y medio.
Haz pagos adicionales, acorta el plazo al renovar la hipoteca, o cambia a pagos más frecuentes si el prestamista calcula los intereses a diario. Los pagos adicionales son la opción más flexible de las tres y no requieren acuerdo del prestamista dentro del límite anual.
La cifra principal es capital amortizado. Con 250.000 hipoteca original, 4,5 % tipo de interés y 25 años plazo, eso da 52.123,71. Cambia cualquier campo y la cifra se mueve con él.
Cada vez que cambie uno de los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un saldo distinto, un plazo actualizado —, ya que el resultado solo refleja lo que hay ahora mismo en los campos. No hace falta llevar un registro aparte de resultados pasados; la dirección web de una versión ya rellenada ya lleva consigo las cifras usadas para producirla.
No, salvo que un tipo impositivo o una comisión sean explícitamente uno de los datos de arriba. Donde no lo son, la cifra mostrada es un cálculo bruto, y el impuesto que corresponda depende de tu situación personal y de la normativa fiscal vigente, que conviene comprobar aparte.
La aritmética en sí es exacta — la calculadora aplica la fórmula mostrada arriba con precisión, sin redondear hasta mostrar la cifra final. La incertidumbre, donde existe, está por completo en los datos: un tipo estimado o un saldo aproximado arrastran esa misma aproximación hasta el resultado.