La fórmula
Cómo calcular flujo de caja de alquiler
El flujo de caja es lo que realmente llega a tu cuenta cada mes una vez que el inquilino ha pagado y todos los demás han cobrado. Es la cifra que determina si una vivienda en alquiler es sostenible o si la estás subvencionando.
La vacancia y la gestión se aplican al alquiler antes de descontar los costes fijos, que es el orden correcto — el agente cobra un porcentaje de lo recaudado, no de lo anunciado.
Rellena lo siguiente:
- Alquiler mensual
- Cuota mensual de la hipoteca
- Comisión de gestión (%)
- Otros costes mensuales — seguro, cuota de comunidad, suelo, previsión de mantenimiento
- Previsión de vacancia (%)
Los resultados aparecen al instante — no hay nada que enviar. Cambiar un campo reescribe el enlace, así que puedes compartir el escenario exacto que estás viendo.
El orden en que se rellenan los campos no afecta al resultado — la calculadora recalcula toda la fórmula a partir de lo que haya en cada campo en ese momento, no paso a paso. Eso significa que es seguro ajustar un número, ver cómo cambia el resultado, y volver a dejarlo como estaba, sin tener que reiniciar nada antes.
Por qué importa flujo de caja de alquiler
La fórmula detrás de flujo de caja de alquiler es estándar y no ha cambiado en décadas; lo que cambia es la situación a la que se aplica. Dos personas pueden hacer el mismo cálculo exacto y llegar a conclusiones muy distintas una vez que introducen sus propias cifras — ingreso, tipo, plazo, saldo —, lo que hace que un ejemplo de manual genérico sea menos útil que una calculadora que puedes ajustar a tu propia situación.
Más allá de una comprobación puntual, merece la pena repetir el mismo cálculo cada vez que cambien los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un cambio de ingresos, un plazo distinto. Como las cifras viven en la propia dirección web de la página, volver para actualizar un solo campo y comparar el nuevo resultado con el anterior lleva segundos, no empezar de cero.
Este tipo de cálculo rara vez está aislado del todo. Una cifra de flujo de caja de alquiler suele alimentar una decisión más amplia — cómo se compara con una oferta de la competencia, si encaja en un presupuesto mensual, qué efecto tiene en un plan a más largo plazo — y el valor de tenerla como cifra exacta en lugar de una estimación aproximada es que esas comparaciones posteriores dejan de ser también una conjetura. Una vez que una cifra de la decisión es precisa, merece la pena el esfuerzo de que las demás también lo sean, en lugar de mezclar un cálculo exacto con varias estimaciones y tratar el resultado como igual de fiable en todos los casos.
En la práctica, la mayoría de quienes llegan a una página así ya han probado una versión del cálculo a mano o en una hoja de cálculo, y usan la calculadora de aquí para confirmarlo en lugar de sustituirlo. Es una forma razonable de usarla — los dos deberían coincidir hasta el último decimal si se usan los mismos datos y la misma fórmula, y si no coinciden, la fórmula mostrada arriba es la que conviene revisar primero contra tu propio cálculo.
Ejemplo práctico
Aquí tienes el cálculo con los valores de partida:
- Alquiler mensual: 1.400
- Cuota mensual de la hipoteca: 780
- Comisión de gestión: 10 %
- Otros costes mensuales: 180
- Previsión de vacancia: 8 %
Eso da:
- Flujo de caja mensual: 199,2
- Flujo de caja anual: 2.390,4
- Flujo de caja como porcentaje del alquiler: 14,23 %
Estas cifras son solo los valores de partida de la calculadora, incluidos para que el proceso sea visible en lugar de quedar oculto dentro de la herramienta de arriba. Sustitúyelas por tus propios números y se aplica la misma aritmética — nada del método cambia, solo los datos que lo alimentan.
Interpretar el resultado
Un flujo de caja positivo significa que la vivienda se financia sola. Uno negativo significa que la complementas cada mes con la esperanza de crecimiento del capital, lo cual es una estrategia legítima pero muy distinta, y vulnerable a las subidas de tipos.
Dónde suele fallar esto. Ignorar los impuestos. Desde 2020 los arrendadores no pueden deducir los intereses de la hipoteca de los ingresos por alquiler y solo reciben una deducción al tipo básico, así que un contribuyente del tramo alto puede enfrentarse a una factura fiscal superior al flujo de caja mostrado aquí.
Una comprobación útil ante cualquier resultado desconocido es compararlo primero con una estimación mental aproximada — redondea los datos a cifras cómodas y ve si la respuesta de la calculadora cae más o menos en el mismo terreno. Una cifra muy distinta suele significar que uno de los campos se introdujo con la unidad equivocada, casi siempre un porcentaje escrito como número entero donde se esperaba un decimal, o al revés.
Calculadoras relacionadas
Otras calculadoras de esta sección cubren terreno parecido: Ahorro al refinanciar, Amortización hipotecaria y Capacidad hipotecaria.
Muchos inversores usan entre 150 £ y 250 £ por vivienda al mes como mínimo de trabajo, bajo la premisa de que cualquier cifra menor se la lleva el primer cambio de caldera o el primer período vacío.
Sale de tu cuenta, así que pertenece al flujo de caja. Pero no es una pérdida económica — convierte efectivo en patrimonio, que es por lo que las hipotecas solo de intereses muestran mejor flujo de caja y no generan propiedad.
Devuelve flujo de caja mensual. Con 1.400 alquiler mensual, 780 cuota mensual de la hipoteca y 10 % comisión de gestión, eso da 199,2. Cambia cualquier campo y la cifra se mueve con él.
Cada vez que cambie uno de los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un saldo distinto, un plazo actualizado —, ya que el resultado solo refleja lo que hay ahora mismo en los campos. No hace falta llevar un registro aparte de resultados pasados; la dirección web de una versión ya rellenada ya lleva consigo las cifras usadas para producirla.
No, salvo que un tipo impositivo o una comisión sean explícitamente uno de los datos de arriba. Donde no lo son, la cifra mostrada es un cálculo bruto, y el impuesto que corresponda depende de tu situación personal y de la normativa fiscal vigente, que conviene comprobar aparte.
La aritmética en sí es exacta — la calculadora aplica la fórmula mostrada arriba con precisión, sin redondear hasta mostrar la cifra final. La incertidumbre, donde existe, está por completo en los datos: un tipo estimado o un saldo aproximado arrastran esa misma aproximación hasta el resultado.