La fórmula
Cómo calcular gastos de cierre
Los gastos de cierre son todo lo que pagas para completar una compra más allá de la entrada. Son la razón por la que compradores que han ahorrado exactamente la entrada se quedan cortos en la última semana.
Añade la mudanza, el seguro inicial y cualquier reparación inmediata a las cifras de aquí. Técnicamente no son gastos de cierre, pero vencen en el mismo momento y salen de la misma cuenta.
Esto es lo que significa cada campo:
- Precio de la vivienda
- Entrada
- Gestoría y verificaciones legales
- Tasación e inspección
- Comisiones del prestamista y del bróker
- Impuesto de timbre o equivalente
Todo se recalcula mientras escribes, y los números en la barra de direcciones se actualizan con ello, así que un enlace a esta página lleva tus cifras consigo.
Algunos de los campos de arriba aceptan cifras que pueden parecer inusuales para tu propia situación, y eso es intencionado: la fórmula detrás de gastos de cierre funciona igual sin importar la escala, así que la calculadora no impide probar un escenario hipotético alejado de tus cifras reales — a menudo la forma más rápida de ver a qué dato es más sensible el resultado.
Por qué importa gastos de cierre
Un cálculo así suele usarse en un momento de decisión, no por curiosidad — comparar dos opciones reales, comprobar una cifra que ha dado un banco o un asesor, o ver si un plan que sonaba bien en la conversación se sostiene una vez escrito con números reales. La aritmética en sí rara vez es complicada; lo difícil es recordar qué cifras usar y en qué orden, que es exactamente para lo que sirve una calculadora dedicada.
Esto suele surgir al comparar dos alternativas concretas — dos bancos, dos productos de ahorro, dos formas de estructurar la misma decisión — más que en abstracto. Pasa ambos escenarios por la misma calculadora con los mismos supuestos y la comparación se vuelve justa, porque lo único que cambia entre los dos resultados es la cifra que realmente quieres comprobar.
La razón de que exista una página así, en lugar de dejar el cálculo a una hoja de cálculo o un apéndice de manual, es que la fórmula detrás de gastos de cierre es lo bastante delicada como para equivocarse a mano pero no tan complicada como para necesitar software especializado. Ese término medio — matemática real pero manejable, lo bastante simple como para comprobarse al instante — es exactamente para lo que sirve una calculadora dedicada, y por eso la misma cifra recalculada aquí debería coincidir casi exactamente con un cálculo manual cuidadoso.
Una calculadora así se suele guardar en marcadores y volver a ella repetidamente a lo largo de meses en lugar de usarse una sola vez, sobre todo para cualquier cosa ligada a un plan en curso como una hipoteca, un objetivo de ahorro o una inversión que se sigue de cerca. Como las cifras viven en la propia dirección web y no solo en la memoria, volver a la misma página con números actualizados es más rápido que empezar de una hoja de cálculo en blanco cada vez.
Ejemplo práctico
Un repaso concreto, usando los valores ya presentes en los campos:
- Precio de la vivienda: 300.000
- Entrada: 45.000
- Gestoría y verificaciones legales: 1.800
- Tasación e inspección: 600
- Comisiones del prestamista y del bróker: 1.499
- Impuesto de timbre o equivalente: 2.500
Eso da:
- Total de gastos de cierre: 6.399
- Efectivo total necesario: 51.399
- Gastos de cierre como porcentaje del precio: 2,13 %
Estas cifras son solo los valores de partida de la calculadora, incluidos para que el proceso sea visible en lugar de quedar oculto dentro de la herramienta de arriba. Sustitúyelas por tus propios números y se aplica la misma aritmética — nada del método cambia, solo los datos que lo alimentan.
Interpretar el resultado
Entre el 1% y el 3% del precio es el rango habitual, impulsado sobre todo por el impuesto. Por debajo del umbral del impuesto de timbre el total puede quedar por debajo de 3.000 £; por encima de 500.000 £ el impuesto por sí solo eclipsa todo lo demás.
Dónde suele fallar esto. Olvidar que el impuesto de timbre vence a los 14 días de la finalización y no se puede añadir a la hipoteca. Tiene que ser en efectivo, al mismo tiempo que todo lo demás.
Una comprobación útil ante cualquier resultado desconocido es compararlo primero con una estimación mental aproximada — redondea los datos a cifras cómodas y ve si la respuesta de la calculadora cae más o menos en el mismo terreno. Una cifra muy distinta suele significar que uno de los campos se introdujo con la unidad equivocada, casi siempre un porcentaje escrito como número entero donde se esperaba un decimal, o al revés.
Calculadoras relacionadas
Otras calculadoras de esta sección cubren terreno parecido: Ahorro al refinanciar, Amortización hipotecaria y Capacidad hipotecaria.
Normalmente entre 4.000 £ y 8.000 £ para una compra estándar, dependiendo del impuesto de timbre, de si usas un bróker y de lo exhaustiva que sea la inspección que encargues. La bonificación para compradores primerizos en el impuesto de timbre puede reducirlo considerablemente.
Algunas comisiones del prestamista sí. La gestoría, la tasación y el impuesto de timbre no, así que hay que financiarlos en efectivo junto con la entrada.
La cifra principal es total de gastos de cierre. Con 300.000 precio de la vivienda, 45.000 entrada y 1.800 gestoría y verificaciones legales, eso da 6.399. Cambia cualquier campo y la cifra se mueve con él.
Cada vez que cambie uno de los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un saldo distinto, un plazo actualizado —, ya que el resultado solo refleja lo que hay ahora mismo en los campos. No hace falta llevar un registro aparte de resultados pasados; la dirección web de una versión ya rellenada ya lleva consigo las cifras usadas para producirla.
No, salvo que un tipo impositivo o una comisión sean explícitamente uno de los datos de arriba. Donde no lo son, la cifra mostrada es un cálculo bruto, y el impuesto que corresponda depende de tu situación personal y de la normativa fiscal vigente, que conviene comprobar aparte.
La aritmética en sí es exacta — la calculadora aplica la fórmula mostrada arriba con precisión, sin redondear hasta mostrar la cifra final. La incertidumbre, donde existe, está por completo en los datos: un tipo estimado o un saldo aproximado arrastran esa misma aproximación hasta el resultado.