La fórmula
Cómo calcular multiplicador de renta bruta
El multiplicador de renta bruta es el precio de una vivienda expresado como un número de años de alquiler. Ignora los costes por completo, lo que lo hace tosco — y rápido, razón por la que se usa para reducir una lista larga a una corta.
Es el recíproco de la rentabilidad bruta. Un GRM de 14,3 equivale a una rentabilidad bruta del 7%; ambos dicen lo mismo, y cada mercado simplemente prefiere una convención distinta.
Qué introducir:
- Precio de la vivienda
- Alquiler anual bruto
Todo se recalcula mientras escribes, y los números en la barra de direcciones se actualizan con ello, así que un enlace a esta página lleva tus cifras consigo.
El orden en que se rellenan los campos no afecta al resultado — la calculadora recalcula toda la fórmula a partir de lo que haya en cada campo en ese momento, no paso a paso. Eso significa que es seguro ajustar un número, ver cómo cambia el resultado, y volver a dejarlo como estaba, sin tener que reiniciar nada antes.
Por qué importa multiplicador de renta bruta
La fórmula detrás de multiplicador de renta bruta es estándar y no ha cambiado en décadas; lo que cambia es la situación a la que se aplica. Dos personas pueden hacer el mismo cálculo exacto y llegar a conclusiones muy distintas una vez que introducen sus propias cifras — ingreso, tipo, plazo, saldo —, lo que hace que un ejemplo de manual genérico sea menos útil que una calculadora que puedes ajustar a tu propia situación.
Más allá de una comprobación puntual, merece la pena repetir el mismo cálculo cada vez que cambien los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un cambio de ingresos, un plazo distinto. Como las cifras viven en la propia dirección web de la página, volver para actualizar un solo campo y comparar el nuevo resultado con el anterior lleva segundos, no empezar de cero.
También conviene tener claro qué puede y qué no puede resolver por sí sola una cifra así. Responde a la pregunta concreta para la que se diseñó la fórmula, y nada más — un resultado favorable de multiplicador de renta bruta no convierte automáticamente una decisión en buena, ya que otros muchos factores que una fórmula no puede capturar, desde circunstancias personales hasta lo cómodo que resulte un compromiso, suelen pesar tanto como la aritmética. Usa la cifra como un dato sólido más entre varios, no como toda la decisión.
En la práctica, la mayoría de quienes llegan a una página así ya han probado una versión del cálculo a mano o en una hoja de cálculo, y usan la calculadora de aquí para confirmarlo en lugar de sustituirlo. Es una forma razonable de usarla — los dos deberían coincidir hasta el último decimal si se usan los mismos datos y la misma fórmula, y si no coinciden, la fórmula mostrada arriba es la que conviene revisar primero contra tu propio cálculo.
Ejemplo práctico
Repasa los valores por defecto de esta página:
- Precio de la vivienda: 240.000
- Alquiler anual bruto: 16.800
Eso da:
- Multiplicador de renta bruta: 14,29 ×
- Rentabilidad bruta: 7 %
- Alquiler mensual: 1.400
Estas cifras son solo los valores de partida de la calculadora, incluidos para que el proceso sea visible en lugar de quedar oculto dentro de la herramienta de arriba. Sustitúyelas por tus propios números y se aplica la misma aritmética — nada del método cambia, solo los datos que lo alimentan.
Interpretar el resultado
Cuanto más bajo, más barato en relación con el ingreso. El residencial en el Reino Unido suele situarse entre 15 y 25; por debajo de 12 suele indicar una zona de bajo valor con más riesgo, y por encima de 30 significa que estás comprando crecimiento y no ingreso.
Dónde suele fallar esto. Comparar el GRM entre viviendas con estructuras de costes distintas. Un piso en régimen leasehold con una cuota de comunidad de 3.000 £ y una casa en propiedad plena (freehold) pueden compartir GRM y producir rentabilidades netas muy distintas.
Una comprobación útil ante cualquier resultado desconocido es compararlo primero con una estimación mental aproximada — redondea los datos a cifras cómodas y ve si la respuesta de la calculadora cae más o menos en el mismo terreno. Una cifra muy distinta suele significar que uno de los campos se introdujo con la unidad equivocada, casi siempre un porcentaje escrito como número entero donde se esperaba un decimal, o al revés.
Calculadoras relacionadas
Otras calculadoras de esta sección cubren terreno parecido: Ahorro al refinanciar, Amortización hipotecaria y Capacidad hipotecaria.
Los inversores suelen buscar por debajo de 15, pero el rango varía mucho por región. Compara con comparables locales en lugar de con una cifra nacional — un 12 en una localidad y un 22 en otra pueden ser compras igual de sensatas.
El GRM para descartar rápido, la tasa de capitalización para decidir. El GRM ignora todos los costes, así que dos viviendas con el mismo multiplicador pueden ser muy distintas una vez incluidas la gestión, las cuotas de comunidad y el mantenimiento.
Devuelve multiplicador de renta bruta. Con 240.000 precio de la vivienda y 16.800 alquiler anual bruto, eso da 14,29 ×. Cambia cualquier campo y la cifra se mueve con él.
Cada vez que cambie uno de los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un saldo distinto, un plazo actualizado —, ya que el resultado solo refleja lo que hay ahora mismo en los campos. No hace falta llevar un registro aparte de resultados pasados; la dirección web de una versión ya rellenada ya lleva consigo las cifras usadas para producirla.
No, salvo que un tipo impositivo o una comisión sean explícitamente uno de los datos de arriba. Donde no lo son, la cifra mostrada es un cálculo bruto, y el impuesto que corresponda depende de tu situación personal y de la normativa fiscal vigente, que conviene comprobar aparte.
La aritmética en sí es exacta — la calculadora aplica la fórmula mostrada arriba con precisión, sin redondear hasta mostrar la cifra final. La incertidumbre, donde existe, está por completo en los datos: un tipo estimado o un saldo aproximado arrastran esa misma aproximación hasta el resultado.